På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

För närvarande har vi vissa störningar i telefonin till skatteupplysningen.

Logotyp, till startsidan

Uttagsbeskattning vid fastighetsförvaltning

Med uttagsbeskattning menas här att du ska betala moms på tjänster som du utför åt dig själv. Det behöver alltså inte vara någon försäljning för att du ska behöva betala moms.

Uttagsbeskattning av arbeten på egna fastigheter ska göras av dig som

  • äger en fastighet som ingår i en ekonomisk verksamhet, till exempel ett hyreshus
  • inte är skattskyldig till moms för den verksamheten
  • låter anställd personal utföra vissa arbeten
  • har lönekostnader för arbetena som överstiger 300 000 kronor * under ett beskattningsår, inklusive avgifter som grundas på lönen.

Uttagsbeskattning av arbeten på lägenheter ska göras av dig som

  • innehar lägenhet med hyres- eller bostadsrätt som ingår i en ekonomisk verksamhet
  • inte är skattskyldig till moms för den verksamheten
  • låter anställd personal utföra vissa arbeten
  • har lönekostnader för arbetena som överstiger 300 000 kronor under ett beskattningsår, inklusive avgifter som grundas på lönen.

I lönekostnaden ska även sjuklön och lönebidrag inräknas. Med avgifter som
grundas på lönen avses arbetsgivaravgifter och andra avgifter som arbetsgivare
ska betala, till exempel arbetsmiljöavgift.

Bestämmelserna om uttagsbeskattning gäller alla som äger en fastighet som ingår i en ekonomisk verksamhet, även till exempel bostadsrättsföreningar eller skattebefriade
stiftelser.

Bestämmelserna gäller också hyresgäster och bostadsrättshavare som utför nedanstående tjänster på en lägenhet, om denna innehas i en ekonomisk verksamhet som hyresgästen
eller bostadsrättshavaren inte är skattskyldig till moms för.

Arbeten som du ska betala moms på

Du betalar moms på kostnader för följande arbeten som du låter utföra med anställd personal:

  • Byggnads- och anläggningsarbeten.
  • Reparationer och underhåll.
  • Projektering, ritning, konstruktion och jämförliga tjänster.
  • Lokalstädning, fönsterputsning, renhållning och annan fastighetsskötsel (denna punkt gäller inte för hyresgäster och bostadsrättshavare).

Du ska däremot inte räkna in:

  • Kostnader för ekonomisk förvaltning, till exempel redovisning av hyror, löneutbetalningar och bokföring.
  • Kostnader för den del av en fastighet där du är frivilligt skattskyldig för uthyrning av verksamhetslokal.

Syftet med uttagsbeskattning

Regeln har tillkommit av konkurrensskäl. Om du äger en fastighet eller innehar en lägenhet med hyres- eller bostadsrätt som inte används i en momspliktig verksamhet, blir momsen på de tjänster du köper en kostnad. Du får ju inte dra av momsen. Det skulle därför kunna vara billigare att låta egen personal utföra arbeten på den egna fastigheten eller lägenheten om inte reglerna om uttagsbeskattning fanns.

Beräkning av momsen

Momsen är 25 procent av det beskattningsunderlag som avser arbeten på egna fastigheter eller lägenheter som innehas med hyres- eller bostadsrätt som ska uttagsbeskattas. Du kan välja mellan två sätt att beräkna beskattningsunderlaget

1. Nedlagda kostnader, ränta och eget arbete

Beskattningsunderlaget beräknas till summan (exklusive moms) av

  • nedlagda kostnader,
  • beräknad ränta på eget kapital bundet i varulager, maskiner med mera, samt
  • värdet av arbete som fastighets-, lägenhets-, bostadsrättsinnehavaren personligen utfört.

Med nedlagda kostnader avses både direkta och indirekta kostnader, till exempel löner inklusive avgifter, materialkostnader och kostnader för maskiner och utrustning. För maskiner och utrustning inräknas inköpskostnader eller värdeminskning samt reparationer och underhåll. Köpta fastighetstjänster ska däremot inte räknas med.

Med beräknad ränta avses uteblivna ränteintäkter på kapital som är bundet i varulager, maskiner med mera. I de flesta fall kan du beräkna räntan enligt schablon till 0,5 procent av dina nedlagda kostnader.

Om du beräknar beskattningsunderlaget på detta sätt får du göra avdrag för ingående moms på kostnader som ingår i beskattningsunderlaget. Momsen på maskiner får du dra av vid inköpstillfället, trots att utgående moms beräknas på värdeminskningen för varje år. Om du då senare säljer maskinerna ska du i de flesta fall ta ut och redovisa moms på försäljningen

2. Enbart lönekostnaderna

Du har rätt att i stället beräkna beskattningsunderlaget till enbart lönekostnaderna inklusive avgifter för de tjänster som utförts. Om du använder denna förenklade metod får du inte göra avdrag för ingående moms.

Redovisning av momsen

I momsdeklarationen redovisar du underlaget för beräkning av momsen i ruta 06. Den utgående momsen redovisar du i ruta 10. Om du beräknar beskattningsunderlaget utifrån nedlagda kostnader, ränta och eget arbete får du redovisa eventuell ingående moms i ruta 48. Beräknar du momsen enbart på lönekostnaderna får du inte göra något avdrag för ingående moms. Momsen på uttaget ska redovisas i den redovisningsperiod då uttaget sker.

Om du inte är momsregistrerad måste du först ansöka om att bli momsregistrerad.

Det gör du enklast på

Skatteverket

Till toppen